寒水石也被逗樂了。這些剛從學校里出的學生，這些被稱為“叛逆80”的“PK一族”，有人說是最幸福的一代，也被說成最難梳理的一代。而寒水石則認為，他們是更具有活力，更敢冒險的一代。這一代人，在市場經(jīng)濟里面，沒有了前幾代人的意識羈絆。他們才可能是最為出色的營銷策劃人。

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    訶子問：“什么是策劃？”

    寒水石說：“你愛吃蛋糕嗎？”

    訶子說：“最喜歡吃蛋糕了。”

    寒水石說：“蛋糕不但好吃，還有各種造型，并且有鮮艷的顏色，色香味型俱全，它的價格也因此很高。但他的原料就是面粉、果槳、奶油、色料、蜜蠟、食糖等，蛋糕師就是把這些看似不相關的原料，調理在一起，做出各種造型的蛋糕。這種做蛋糕的過程，就是策劃。”

    訶子說：“怎么才能算是好的策劃來？”

    寒水石說：“那當然就是色香味型俱全，讓顧客看到就愛，吃著就喜歡。所謂的色，就是外表包括包裝要賞心悅目，香就是要取悅社會取悅于民，味就是內容要豐富食之有味，型就是要有獨特造型，要有個性特征。一個好的蛋糕，就把一些大師故弄玄虛‘CIS’全包涵在里面了�！�

    周全中說：“這好的策劃案如何做出來的？”

    寒水石說：“好的策劃就是把復雜的東西做得簡單，把簡單的東西做得豐富。做簡單了，容易操作，做豐富了，影響就大，效果顯著。還有一點，你們要永遠記住，做蛋糕和做策劃的惟一區(qū)別是，做好的蛋糕一是靠大腦，二是靠兩支手；出好的策劃案，一要靠大腦，二要靠兩條腿�！�

    周全中說：“書本上的解釋和你說的差別太大了�！敝苋�中專業(yè)就是廣告學。

    寒水石說：“是書本上的太教條了�！�

    坐在一旁的江海濤和劉明華，聽訶子和周全中問起這種專業(yè)的學問了，本想插話講一講，或寒水石講糊涂了，自己顯示一下，聽寒水石這么一說，竟然把一個教授羅嗦半天的“CIS”和策劃說得這么形象，只好偃旗息鼓了。

    寒水石又給江海濤和劉明華等人安排好工作后，就一個人到街上去了。他要去踩盤，就是去看看別人的樓盤怎么在賣。他來到位于新華路的一個樓盤，在售后服務中心，這里的工作人員正在通知已入住客戶前來領取房產(chǎn)證。一大疊房產(chǎn)證和土地使用權正堆在桌子上，辦公人員正在手忙手亂地清理。寒水石順手拿過一套產(chǎn)權證，見上面寫著建筑面積130平米的，土地使用權面積6平米，他以為填錯了，就問工作人員，這個土地使用面積怎么少，不料，辦公人員說，高層住宅就是這樣。寒水石對這一回答如獲至寶。

    他立即返回公司，向老王詢問關于物業(yè)產(chǎn)權的問題。

    老王這段時間，負責西北快報的編輯工作，對行業(yè)政策是了如指掌。他說，人們購房其實是買了兩個產(chǎn)權證，一個房屋使用權證，另外就是土地使用權證。兩者同時擁有，才有房屋所有權。而一般人都注重房屋的面積，而忽略了土地使用權面積。

    寒水石立即察看了最近人大能過的《物權法》，實際上，里在的土地使用權已經(jīng)作為私有產(chǎn)權受到保護了。這就是說，土地使用權，也是私有財產(chǎn)。而在一個擁擠的城市里，最為珍貴的，不是房子，而是土地。一個大膽的想法出來了。他立即召開項目小組會議。

    寒水石在會上陳述：我們必須尋找一個新的樓盤概念，重新切入市場。

    水景別墅這一概念再也不能用了。

    而所有可以與別墅聯(lián)系在一起的綠色、休閑、尊貴、高尚、景觀、觀景甚至藍天白云陽春白雪之類的概念，都顯得蒼白無力。已處于絕地的都市村莊再也經(jīng)不起折騰！

    項目小組一一過濾了樓盤優(yōu)勢賣點，比較了競爭對手的優(yōu)缺點后， 重新審視新疆的高檔住宅市場，以期在中間找出突圍的縫隙。

    我們再度回顧烏魯木齊的房地產(chǎn)市場：

    一：新疆的高檔住宅開發(fā)量不大，但依然普遍滯銷，原因是現(xiàn)實的自然環(huán)境與人文環(huán)境，使高收入群體流向內地置業(yè)，并且收入越高到內地置業(yè)的信念越強烈。并且“在新疆掙錢，在內地安家”的意思普遍存在。我們稱之為“漏斗現(xiàn)象”；

    二：商鋪投資漸旺，投資意識較濃。因此，能否在別墅營銷中，引入投資理念，使買別墅具有投資意義，成為項目小組著重思考的途徑。

    三、有一個長期被市場的買賣雙方都忽略的重要元素：即房屋產(chǎn)權的實質構成：住宅所有權+土地使用權+附屬物業(yè)受益權。

    四、都市村莊是一座低密度的別墅區(qū)，容積率只有1.0，相對于普通住宅，其最大的投資意義在于其每戶所擁有的土地使用面積。一般住宅，戶均擁有土地面積僅有其房屋面積的20%左右，高層住宅不到10%，即買一套100平方米的普通住宅，所實際擁有產(chǎn)權土地面積只有幾平方到幾十平方米，而都市村莊的土地擁有率高達100%。也就是說，在都市村莊買一套別墅的同時，也購買了相同面積的土地，這是一個十分誘人，但尚未挖掘的賣點。

    此外，都市村莊所處的位置，是未來的城北中心區(qū)，距新市區(qū)中心標志衛(wèi)星廣場僅有1000余米。長遠地看，烏昌合并一旦完成，該區(qū)域自然成為烏魯木齊的中心地帶，土地升值空間巨大。因為房子本身不具備增值性，而地皮卻因城市發(fā)展而迅速增值。創(chuàng)導“買房不如圈地”的不動產(chǎn)投資理念，都市村莊有足夠的優(yōu)勢。

    “家產(chǎn)合一”的基礎有了，概念也就隨之產(chǎn)生。根據(jù)項目的特征和投資的價值，項目小組為其創(chuàng)意了一個鮮明的概念——綠色資產(chǎn)。

    同時，為了豐富都市村莊“家”的意義，將每戶的私家花園取名為“自助式私家花園”，并保留一處廠房不拆，還原紅色文化，使其具有懷舊情結。

    至此，“家產(chǎn)合一”得到完美結合。

    陳述完后，大家也都感到十分興奮。寒水石就吩咐訶子和周全中兩人，按這一思路，立即著手撰寫一套策劃方案。

    然后，他開始檢查龍海濤和劉明華的作業(yè)情況。

    他看了龍海濤的案子，氣不打一處來，他震怒了。這案子簡直是應付差事。

    寒水石質問道：“這案子就這么敷衍了事嗎？”

    龍海濤其實已經(jīng)有思想準備：“我沒聽錯的話，你說一個好的策劃案，就是要把復雜的做得簡單�！�

    寒水石說：“對，簡單不等于粗劣！簡單是一個境界，懂嗎？”

    龍海濤無言以對了。寒水石接著說：“想做一個令人尊敬的策劃人，你要記住兩點，第一，要有團隊精神，第二，要勤奮務實。反過來說，就是：一，你不能單打獨斗，二，你不能投機取巧。我承認你聰明，但你要記好了，聰明是分三六九等的，是分大聰明和小聰明的。以后再也不要拿你的雙學歷說擺譜，要拿你的實際能力說事。今天說的話，如果你聽，你就跟大家一同進步，不聽，我就有能力把你孤立起來！”

    龍海濤沒料到寒水石如此強硬，他原以為曹野一走，人手更緊張，他更奈何不了自己，這次他判斷錯了。

    劉明華見寒水石并沒有細看自己的方案，知道寒水石有意整治龍海濤，不免有殺雞儆猴的意味。

    章蘭那邊，已經(jīng)給都市村莊的開發(fā)商正式答復了。開發(fā)商就要求這邊盡快出一套方案，把思路理清，然后就可以正式接管這個盤子了。

    寒水石就和訶子、周全中三個人，加班加點地工作。凌晨三四點的時候，寒水石就讓訶子和周全中先回，他自己一個人接著整理方案。天蒙蒙亮的時候，就在辦公室的沙發(fā)睡一會兒。他知道，都市村莊這個項目，能接下來，其實是虞總在他身上下的一次賭注。她知道，虞總在用這種高壓讓他盡快在行業(yè)中走出來，然后，帶動公司的專業(yè)發(fā)展。他不敢稍有懈怠。

    第二天早上，訶子到了辦公室，見寒水石已經(jīng)在辦公室了，并且臉色呈現(xiàn)睡眠不足的蠟黃。就問：“沒回宿舍休息？”

    寒水石說：“太晚了，懶得回了，就睡沙發(fā)�！�

    訶子也沒再說什么。

    晚上，寒水石和訶子、周全中，繼續(xù)加班。很晚了，有些困，就躺在沙發(fā)上，說：“概念包裝弄完后，再把傳播方案那一節(jié)調整好，你們先回，走時叫我�！比缓缶退�著了。他睡得很香，并做了一個如入仙境的夢，他在老家大別山的一個山澗，這里長滿了蘭花草，蘭花草都開花了，花香淡淡的，悠然綿長，如絲如縷。他想去扶摸一串花束，沒想那花莖十分嬌嫩，突然折斷了，掉進一泓碧藍的澗水里。他懊悔不已，就從夢里醒來了。當他醒來的時候，辦公室靜悄悄的，訶子和周全中已經(jīng)回了。他身上還披了一件黑色的呢子大衣，不知何子訶子把她的衣服披在他身上了。他聞到一絲清香，恰似那山澗中蘭花的淡淡清香。只有清純可愛的女孩子身上才有這種所息，他想。復睡。